Zasiedzenie nieruchomości

Wiele osób opuszczając kraj ojczysty zostawiło w nim majątek w postaci prawa własności do nieruchomości. Osoby te, przebywając za granicą przez wiele lat, nie mają świadomości, że w tym czasie ktoś inny mógł wejść w posiadanie ich nieruchomości, co w konsekwencji może doprowadzić do utraty posiadanego przez nich prawa własności.

Dzieje się tak z uwagi na uregulowaną w polskim prawie cywilnym instytucję zasiedzenia, która dotyczyć może zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości i oznacza nabycie własności rzeczy/nieruchomości przez jej posiadacza (niebędącego jej właścicielem) po upływie określonego w ustawie terminu.

Aby nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, należy spełnić łącznie dwie przesłanki. Pierwszą z nich jest posiadanie rzeczy w sposób samoistny, to znaczy postępowanie z rzeczą jak właściciel jednocześnie nim nie będąc. W celu wykazania okoliczności posiadania samoistnego należy przede wszystkim udowodnić stan faktyczny polegający na rzeczywistym władaniu nad rzeczą. W przypadku nieruchomości dowodami potwierdzającymi fakt władania nad rzeczą mogą być okoliczności przykładowo takie jak:

opłacanie podatku od nieruchomości,
uprawianie nieruchomości rolnej,
zamieszkiwanie w nieruchomości.

Za każdym razem jednak kwestia udowodnienia stanu posiadania będzie oceniana indywidualnie dlatego też nie sposób wskazać zamkniętego katalogu sytuacji, w którym mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym. Wskazać jednak należy, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego posiadanie samoistne nie może wynikać jedynie z przeświadczenia samego posiadacza, ale musi być dostrzegalnym z zewnątrz postępowaniem z rzeczą w sposób jaki czyni to właściciel.

Drugą przesłanką konieczną do spełnienia jest natomiast upływ określonego w ustawie czasu. W przypadku nieruchomości ustawodawca określił termin konieczny do skutecznego zasiedzenia na 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze.

Za posiadacza w dobrej wierze uważa się osobę, która w chwili wejścia w posiadanie rzeczy pozostawała w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje jej własność rzeczy. Z taką sytuacją mamy do czynienia przykładowo gdy:

objęcie posiadania nastąpiło w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności, która następnie okazała się być nieważna,
objęcie posiadania następuje przez spadkobiercę ustawowego, który nie ma świadomości, że spadkodawca sporządził testament, w którym do dziedziczenia powołał inną osobę.

Zaistnienie dobrej wiary wyklucza natomiast nieświadomość posiadacza samoistnego o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości spowodowana jego niedbalstwem. Z kolei osobą posiadającą rzecz w złej wierze jest każdy, kto już w momencie nabywania posiadania wiedział, że nie przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości.

Jak można zauważyć dla określenia dobrej lub złej wiary istotny jest stan świadomości z chwili objęcia posiadania i nie musi się on utrzymywać przez cały okres posiadania. Zaznaczyć również trzeba, iż posiadanie przez wskazany wyżej okres musi być procesem ciągłym, nieprzerwanym, jednakże w przypadku przeniesienia posiadania do naszego okresu posiadania możemy doliczyć okres posiadania naszego poprzednika. W takiej sytuacji należy jednak pamiętać, że gdy mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, czas jego posiadania możemy doliczyć do czasu posiadania jego następcy tylko w sytuacji, gdy łączny czas posiadania w takiej sytuacji wyniesie lat 30. Ustawodawca postanowił również zabezpieczyć interesy osób małoletnich, poprzez wprowadzenie regulacji zgodnie, z którą zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez małoletniego właściciela pełnoletności.

W przypadku spełnienia ww. przesłanek zasiedzenie następuje z mocy prawa. Zaznaczyć również należy, iż zasiedzieć można zarówno całą nieruchomość jak również jej część. Aby móc dokonać wpisu prawa własności w księgach wieczystych należy uzyskać postanowienie sądu stwierdzające fakt zasiedzenia. Wniosek o zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości a opłata sądowa od takiego wniosku jest stała niezależnie od wielkości nieruchomości i wynosi 2.000,-zł.

W tym miejscu powstaje pytanie: co możemy zrobić, aby zapobiec sytuacji zasiedzenia naszej nieruchomości i tym samym utraty prawa własności? Uwzględniając istotę zasiedzenia można bardzo ogólnie stwierdzić, że bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu "dochodzenia" lub "ustalenia” albo "zaspokojenia" lub "zabezpieczenia” prawa własności [komentarz do art. 175 k. c., Edward Gniewek, 2001.07.01].

Przykładowymi czynnościami tego rodzaju są:

powództwo windykacyjne (powództwo właściciela przeciwko posiadaczowi o wydanie rzeczy),
powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
wniosek o rozgraniczenie nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującym stanowiskiem Sądu Najwyższego skutek w postaci przerwania biegu zasiedzenia mogą wywołać jedynie czynności "zaczepne” właściciela nie zaś obronne i tylko takie, które wprost lub pośrednio zmierzają do pozbawienia posiadacza władania rzeczą, co do której biegnie zasiedzenie.

Termin zasiedzenia jest zagadnieniem bardzo złożonym, w zakresie którego istnieje wiele sporów zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie, dlatego też za każdym razem musi on być rozpoznawany bardzo indywidualnie. Należy jednak pamiętać, że przysługujące nam prawo własności nie jest prawem niewzruszalnym i niepilnowane może skutkować jego utratą.