Wywłaszczenie nieruchomości: Jakie są podstawowe zasady i przysługujące nam prawa

Mimo że Konstytucja RP z 1997 roku wymienia prawo własności jako jedno z podstawowych praw podlegających ochronie, czytając chociażby nasze artykuły zdążyli się już Państwo zorientować, że istnieją przypadki, w których dochodzi do utraty przysługującego nam prawa własności wbrew naszej woli (np. zasiedzenie, wywłaszczenie).

Ponieważ instytucja zasiedzenia została już szeroko omówiona na łamach „Nowego Dziennika”, w tym artykule postaram się Państwu przybliżyć zagadnienie wywłaszczenia nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości uregulowane zostało zarówno w Konstytucji RP, jak i ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, i w skrócie oznacza ono możliwość pozbawienia albo ograniczenia prawa własności, jak również prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Pozbawienie to lub ograniczenie prawa własności następuje w drodze decyzji administracyjnej. Inaczej mówiąc, wywłaszczenie stanowi instrument w rękach „państwa”, który umożliwia mu pozyskanie praw – w tym szczególnie praw własności nieruchomości, przysługujących innemu podmiotowi (tj. dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu).

Podstawowym warunkiem, który musi zostać spełniony aby można było dokonać wywłaszczenia jest konieczność realizacji celu publicznego, oznacza to, iż nieruchomość (lub jej część), która podlegać ma wywłaszczeniu musi się znajdować na terenach określonych w planach miejscowych zagospodarowania przestrzennego lub dla których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Konieczność realizacji celu publicznego oznacza, iż realizacja celu publicznego w inny sposób niż poprzez wywłaszczenie nieruchomości, nie jest w ogóle możliwa.

Zgodnie z ww. ustawą celem publicznym są, m.in.:

• drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne
• linie kolejowe
• lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego
• budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń
• budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
• opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
• budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych
• budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich
• cmentarze

Jak już wspomniałam, wywłaszczenie następuje zawsze w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość wywłaszczona zostaje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiatu lub województwa. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi natomiast zostać poprzedzone rokowaniami zmierzającymi do zawarcia umowy cywilno-prawnej nabycia nieruchomości z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wywłaszczanej nieruchomości. Podczas takich rokowań w zamian za wywłaszczoną nieruchomość może zostać zaproponowane odpowiednie wynagrodzenie lub też nieruchomość zamienna.

W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia ww. umowy, rozpoczyna się postępowanie, podczas którego określone zostanie, czy niezbędne jest pozbawienie właściciela prawa własności nad nieruchomością, czy też wystarczające będzie jedynie ograniczenie tego prawa (okoliczność ta zależy między innymi od celu na jaki następuje wywłaszczenie).

Zgodnie z obowiązującym prawem, wywłaszczenie może nastąpić tylko za zapłatą „słusznego” odszkodowania. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wysokość przyznanego odszkodowania ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Mimo że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, bowiem organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości, nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. To organ przyznający odszkodowanie dokonuje oceny wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego.

Pozostaje pytanie, czy mamy jakiś wpływ na sam fakt wywłaszczenia oraz wysokość przyznanego nam odszkodowania? Zdecydowanie tak. Właściciel nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu ma prawo uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym dotyczącym zarówno wywłaszczenia, jak i ustalenia wysokości odszkodowania, ma on wgląd do dokumentacji dotyczącej lokalizacji celu publicznego, może zgłaszać uwagi do operatu szacunkowego określającego cenę rynkową nieruchomości, a w przypadku wydania prawomocnej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma on również prawo zaskarżyć ją do sądu administracyjnego. Jak wynika z mojego doświadczenia, warto kontrolować prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, jak również cały proces zmierzający do wywłaszczenia nieruchomości.