Umowa deweloperska – środki ochrony nabywcy

Wspomniana w poprzednim artykule ustawa o ochronie praw nabywców w swojej treści przewiduje wiele instrumentów mających zapewnić ochronę nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, w szczególności w zakresie zapewnienia maksymalnej informacji nabywcom nie tylko o nabywanym lokalu, ale o całym przedsięwzięciu.

Jednym z elementów związanych z obowiązkiem zapewnienia wiedzy nabywcom o danym przedsięwzięciu deweloperskim jest nałożenie na dewelopera obowiązku przygotowania prospektu informacyjnego. Prospekt informacyjny sporządza się dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, w przypadku jednak, gdy deweloper wyodrębni z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjne (część przedsięwzięcia deweloperskiego dotycząca jednego lub większej liczby budynków oddanych do użytku w tym samym czasie), musi on sporządzić odrębny prospekt dla każdego zadania.

Prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej, a jego celem jest umożliwienie potencjalnym klientom zapoznania się ze szczegółowymi warunkami oferty danego dewelopera. W prospekcie informacyjnym deweloper musi zawrzeć szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Szczegółowy zakres informacji został określony we wzorze prospektu, który stanowi załącznik do ustawy. Poniżej wybrane elementy prospektu informacyjnego:

• Doświadczenie dewelopera (historia i udokumentowane doświadczenie dewelopera – przykład ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego)
• Informacje dotyczące postępowań egzekucyjnych prowadzonych przeciwko deweloperowi
• Informacje dotyczące nieruchomości (obciążenia hipoteczne, stan prawny nieruchomości, uwarunkowania planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące sąsiadujących działek)
• Informacje dotyczące budynku (planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, pozwolenie na budowę, termin przeniesienia prawa własności nieruchomości itp.)
• Sposób pomiaru powierzchni lokalu
• Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach
• Środki ochrony nabywców (bankowy rachunek powierniczy, gwarancja instytucji finansowej)
• Warunki odstąpienia od umowy
• Cena metra kwadratowego powierzchni lokalu
• Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku w którym ma znajdować się lokal mieszkalny (liczba kondygnacji, technologia wykonania, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych)
• Usytuowanie lokalu w budynku.
Ponadto obowiązkowymi załącznikami do prospektu są:

• Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego
• Wzór umowy deweloperskiej.

W przypadku, gdy w trakcie realizacji inwestycji jakiekolwiek dane umieszczone w prospekcie inwestycyjnym ulegną zmianie, deweloper jest zobowiązany do natychmiastowej aktualizacji prospektu oraz poinformowania nabywcy o zmianach.
Ustawa o ochronie praw nabywców przewiduje również odpowiedzialność karną dla podmiotów, które wbrew obowiązkowi nie sporządzają prospektu informacyjnego (kara grzywny) lub umieszczają w prospekcie nieprawdziwe informacje czy też je pominą (kara grzywny lub pozbawienia wolności do lat 2). Niezależnie od szeroko rozwiniętego obowiązku informacyjnego omawiana ustawa wprowadziła też środki służące zabezpieczeniu finansowych interesów nabywców. W tym przypadku ustawodawca narzucił na dewelopera obowiązek otworzenia jednego z ustawowo wskazanych mieszkaniowych rachunków powierniczych, przez które to rachunki deweloper jest zobowiązany dokonywać wszelkich wpłat i wypłat związanych z realizacją inwestycji.
Wspomniany mieszkaniowy rachunek powierniczy może przybrać dwojaką formę – rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego. Kontrolę nad rachunkiem powierniczym sprawują banki – wszelkie wypłaty środków zgromadzonych na rachunkach na rzecz deweloperów muszą zostać sprawdzone i zaakceptowane przez bank.

W przypadku skorzystania z rachunku powierniczego otwartego deweloper ma prawo dysponować środkami wpłaconymi przez nabywców w trakcie realizacji inwestycji – środki będą wypłacane po zakończeniu każdego z etapów inwestycji przewidzianego w harmonogramie. Otwarty rachunek powierniczy może występować w trzech różnych wariantach: samodzielnie, tj. bez dodatkowych zabezpieczeń, z zabezpieczeniem ze strony dewelopera w formie gwarancji bankowej lub w formie gwarancji ubezpieczeniowej.
Sytuacja wygląda natomiast inaczej w przypadku zastosowania rachunku powierniczego zamkniętego. Wypłaty z takiego rachunku mogą nastąpić jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości.
Bank sprawuje również kontrolę nad wypłacaniem środków z rachunków powierniczych w przypadku odstąpienia od umowy lub też jej rozwiązania. Nie ulega wątpliwości, iż opisywane powyżej regulacje mają na celu jak największe zabezpieczenie interesów nabywców lokali, jednakże z uwagi na okoliczność, iż są one stosunkowo nowe, wywołują wiele niejasności i problemów interpretacyjnych, co z kolei bardzo często utrudnia cały proces związany zarówno z realizacją inwestycji, jak i zakupem lokalu przez nabywcę.