Umowa deweloperska – czego wymagać?

Chcąc nabyć mieszkanie na rynku polskim wielokrotnie zastanawiamy się, czy bezpieczniejszy będzie rynek wtórnym czy też zaryzykować i kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, co niejednokrotnie wiąże się z kupowaniem tzw. dziury w ziemi.

Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy, a ryzyka towarzyszącego tego rodzaju transakcjom nigdy nie wykluczymy w stu procentach.

Nabycie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym wiąże się z podpisaniem umowy z deweloperem, tzn. inwestorem, budującym domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Przez wiele lat nie było regulacji ustawowej w przedmiocie tzw. umowy deweloperskiej, co powodowało liczne spory i dyskusje odnośnie charakteru prawnego umów zawieranych z deweloperami. Konieczność uregulowania tej luki prawnej jak i ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych spowodowała, uchwalenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie z dniem 28 kwietnia 2012 roku.

Nowo uchwalona ustawa, zawiera pierwszą dotychczas definicję umowy deweloperskiej, zgodnie z którą jest to: umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Jak wynika ze wskazanej definicji, powyższa ustawa dotyczy jedynie nabycia lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, spod jej regulacji wykluczone, zaś zostały lokale użytkowe.

Zgodnie z nową ustawą, umowa deweloperska musi zostać obowiązkowo zawarta w formie aktu notarialnego, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów nabywcy lokalu. Ustawa również w sposób bardzo szczegółowy, wskazuje jakie elementy musi zawierać umowa deweloperska.

Poniżej wskazuję, wybrane obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej:

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
• cena nabycia prawa,
• informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (powierzchnia działki, stan prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach);
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Tak, więc przed podpisaniem umowy z deweloperem warto przeczytać ją na spokojnie i sprawdzić czy zawiera ona wszystkie niezbędne zapisy.

Jak widać, umowa deweloperska w obecnie obowiązującej formie reguluje wiele kluczowych kwestii, dotyczących zabezpieczenia interesów nabywcy i zawiera bardzo szczegółowe informacje dotyczące nabywanego lokalu. Umowa deweloperska sama w sobie jest również podstawą wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę lub analogicznego roszczenia dotyczącego nabycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Niezależnie od wyżej wskazanych elementów samej umowy deweloperskiej, ustawodawca przewidział również dodatkowe zabezpieczenia nabywców lokali, przed ewentualną nieuczciwością dewelopera, w szczególności w zakresie zapewnienia maksymalnej informacji nabywcom nie tylko o nabywanym lokalu ale o całym przedsięwzięciu, w ramach którego ma zostać wybudowany lokal lub dom oraz potencjalnych nieprawidłowości związanych z finansowaniem budowy, o tym jednak w następnym z serii artykułów dotyczących umowy deweloperskiej.