Sprawdź nieruchomość przed jej zakupem

Wiele osób chcąc zakupić nieruchomość w Polsce bardzo często zastanawia się, w jaki sposób zabezpieczyć się przed nieuczciwym sprzedawcą. Czy można sprawdzić stan prawny nieruchomości bez jednoczesnej konieczności przyjeżdżania do Polski lub zlecania tych czynności osobom trzecim?

Oczywiście, że tak. Każda nieruchomość w Polsce ma założoną swoją księgę wieczystą, tzn. rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez właściwe sądy rejonowe, w zależności od miejsca położenia nieruchomości będącej przedmiotem wpisu do księgi.

Rejestr ten składa się z 4 działów:

• Dział pierwszy dotyczy oznaczenia nieruchomości oraz wpisu praw związanych z jej własnością.
• Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
• Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
• Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Jak wynika z powyższego, z treści księgi wieczystej możemy dowiedzieć się, kto jest obecnym właścicielem nieruchomości, kiedy i na podstawie jakiej umowy został wpisany, czy nieruchomość jest obciążona jakąś hipoteką lub służebnością oraz czy istnieją jakieś ograniczenia w rozporządzaniu daną nieruchomością. Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy bez konieczności wykazania swojego interesu prawnego ma do nich wgląd. Od 2010 roku księgi wieczyste można bezpłatnie przeglądać przez internet, bez konieczności udania się do Sądu Rejonowego i pobrania odpisu z księgi wieczystej. Jeżeli tylko jest nam znany aktualny numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której zakupem jesteśmy zainteresowani, wystarczy wejść na niżej podany adres strony internetowej i po wpisaniu odpowiedniego numeru pobrać odpis z KW: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html<$c$>.

Do wyboru mamy odpis aktualny zawierający jedynie aktualne informacje o nieruchomości oraz pełny przedstawiający historię wpisów od momentu założenia księgi wieczystej. Wgląd do księgi wieczystej jest tym bardziej istotny, iż zgodnie z treścią art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę", co z kolei oznacza, że jeżeli przed zakupem nieruchomości nie zapoznaliśmy się z treścią wpisów w księdze wieczystej a ograniczyliśmy się jedynie do przyjęcia oświadczenia kontrahenta umowy o stanie prawnym nieruchomości, np. o nieistnieniu obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich, nie możemy następnie powoływać się na wprowadzenie nas w błąd co do stanu prawnego nieruchomości i np. nieświadomość istnienia obciążającej nieruchomość hipoteki, jeżeli była ona wpisana do księgi wieczystej przed dokonaniem przez strony kwestionowanej czynności prawnej.

Pewnie wiele osób zastanawia się teraz, jakie przysługują im środki ochrony, gdy sprawdzili księgę wieczystą nieruchomości, natomiast po jakimś czasie okazało się, że zawarte tam informacje były nieprawdziwe. Tak więc, zgodnie z treścią art. 5 ww. ustawy, "w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)".

Jak wynika z wyżej zacytowanego artykułu, instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg dotyczy założenia, że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli jednak okazałoby się, że tak nie jest, osoba, która dokonała czynności prawnej, kierując się treścią księgi wieczystej, nie będzie ponosić negatywnych konsekwencji tego, iż rzeczywisty stan prawny jest inny, np. gdy faktycznym właścicielem jest kto inny niż osoba wpisana w księdze wieczystej. Ochrona ta nie dotyczy jednak rozporządzeń bezpłatnych (np. darowizna) lub dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Zwrócić również należy uwagę, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.

Rękojmia zostaje również wyłączona w przypadku, gdy w księdze wieczystej znajdują się jakiekolwiek wzmianki o złożonym wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wszelkie tego rodzaju wpisy w księdze należy traktować bardzo poważnie, gdyż mogą świadczyć o tym, że toczą się jakieś postępowania dotyczące nieruchomości lub też zostały wykryte jakieś nieprawidłowości w księdze wieczystej.

Niezależnie od powyższych ograniczeń, wgląd do księgi wieczystej nieruchomości z całą pewnością pozwoli nam zorientować się, czy dana nieruchomości jest w ogóle warta naszego zainteresowania.