Najem – jak zabezpieczyć swoje prawa?

Wiele osób opuszczając swój kraj ojczysty ma do podjęcia trudną decyzję, co zrobić z posiadanym mieszkaniem, sprzedać, wynająć?

Jeżeli planujemy kiedyś wrócić do kraju, to lepszym rozwiązaniem wydaje się być najem, ale czy na pewno bezpiecznym? Jak skutecznie zabezpieczyć swoje prawa, aby w razie problemów, szybko i łatwo rozstać się z niechcianym lokatorem? Czy lepiej zawrzeć umowę na czas określony, czy nieokreślony?

Umowa na czas określony

Bardzo często wydaje nam się, że najlepszym zabezpieczeniem dla nas będzie zawarcie umowy na czas określony, tzn. umowy, która po ustalonym w umowie okresie czasu po prostu wygasa. Z zawarciem takiej umowy wiąże się jednak pewne ryzyko – a mianowicie co zrobić w sytuacji, gdy z jakiegoś powodu chcemy lub też musimy wypowiedzieć taką umowę wcześniej? Jeszcze kilka lat temu nie było takiej możliwości. W chwili obecnej istnieje możliwość wypowiedzenia takiej umowy, ale tylko w sytuacjach wskazanych w treści umowy. Oznacza to, iż już w chwili zawarcia umowy najmu musimy przewidzieć możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia w przypadku zaistnienia pewnych okoliczności. Niezamieszczenie takiego zapisu w treści umowy najmu na czas oznaczony, pozbawia nas możliwości jej wypowiedzenia przed upływem wcześniej ustalonego terminu. Wskazane w umowie warunki stanowią podstawę wypowiedzenia umowy, zarówno dla wynajmującego jak i dla najemcy.

Umowa na czas nieokreślony

Sytuacja rysuje się zgoła odmiennie w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, a mianowicie w sytuacji, gdy sami nie ustalimy zasad wypowiadania takiej umowy, zastosowanie będą miały przepisy ustawowe. Przyczyny rozwiązania umowy najmu wskazane zostały w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, i dotyczą m.in. sytuacji, w których lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Co jednak zrobić w sytuacji, gdy lokator mimo wypowiedzenia przez nas umowy najmu nie chce się wyprowadzić z zajmowanego lokalu? Niestety, w takiej sytuacji jedynym ruchem z naszej strony może być wystąpienie do sądu z pozwem o eksmisję, co w efekcie wiąże się z tym, że nie odzyskamy naszego lokalu, w najlepszym wypadku, przez okres kilku miesięcy. Sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana, gdy nasz lokator jest przykładowo osobą bezrobotną – w takim przypadku przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego. Co to oznacza dla nas? Na szczęście obowiązek znalezienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, nie zaś na wynajmującym, jednak przydzielenie lokalu socjalnego przez gminę również wiąże się z dalszym upływem czasu, który to najemca spędza w naszym mieszkaniu.

Osoby, w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, wymienione zostały w art. 14 ww. ustawy i są nimi:

• kobiety w ciąży
• osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz sprawujące nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałe
• obłożnie chorzy
• emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
• osoby posiadające status bezrobotnego
• osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Umowa najmu okazjonalnego

Czy istnieje zatem jakiś sposób skutecznego zabezpieczenia naszych interesów?

Od kilku lat wśród umów najmu lokalu możemy spotkać się z umową najmu okazjonalnego. Jest to umowa zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa ta może dotyczyć jedynie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a więc nie może dotyczyć najmu lokalu użytkowego.

Abyśmy mogli mieć do czynienia z umową najmu okazjonalnego, nie wystarczy takie jej nazwanie, konieczne jest spełnienie kilku istotnych warunków.

Po pierwsze, umowa ta musi zostać zawarta w formie pisemnej.

Po drugie, do umowy tej muszą zostać załączone następujące dokumenty:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. W przypadku, utraty możliwości zamieszkania w ww. lokalu, najemca jest zobowiązany do wskazania w terminie 21 dni od momentu uzyskania takiej informacji, innego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.

Po trzecie, zawarcie umowy najmu okazjonalnego może – aczkolwiek nie musi – być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która nie może przewyższać wartości sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu.

Po czwarte, umowa ta musi zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego.

W sytuacji, gdy po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta lub po jej rozwiązaniu, najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu, wynajmujący doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku nie opróżnienia lokalu, mimo upływu terminu wskazanego w ww. żądaniu (termin nie może być krótszy niż 7 dni), właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (załącznik do umowy najmu). Akt notarialny z nadaną klauzulą wykonalności stanowi tytuł egzekucyjny uprawniający komornika do eksmitowania byłego najemcy z lokalu.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, ani najemcy, ani osobom z nim zamieszkującym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co znacznie ułatwia i przyśpiesza eksmisję.

Z powyższego wynika, iż mimo większego sformalizowania umowy najmu okazjonalnego, zabezpiecza ona interesy wynajmującego w sposób pozwalający na podjęcie decyzji o wynajęciu mieszkania, bez obaw, iż będziemy mieli trudności z "pozbyciem się najemcy".

Jeśli natomiast przebywamy za granicą, formalnościami związanymi z zawarciem umowy zająć może się ustanowiony przez nas pełnomocnik, którym nie musi być koniecznie adwokat, może być to również członek rodziny lub przyjaciel. Przy udzielaniu pełnomocnictwa należy jednak pamiętać o uwagach czynionych przez nas w tym temacie w poprzednich artykułach.