Jak odzyskać bezprawnie zajmowany lokal – powództwo o eksmisję

Wiele osób zapewne spotkało się z sytuacją, w której po wielu latach pobytu za granicą, decydując się na powrót do kraju, okazywało się, że dotychczas wynajmowany lokal – mimo wypowiedzenia umowy najmu – nadal jest zajmowany przez niechcianych lokatorów.

Co zrobić w takiej sytuacji? Niestety, jak już wspominaliśmy w poprzednim artykule, w przypadku, gdy łączyła nas z najemcą zwykła umowa najmu (nie zaś najem okazjonalny), jedynym wyjściem z sytuacji jest złożenie do sądu pozwu o eksmisję.

Podstawą takiego powództwa jest art. 222 § 1 k.c. zgodnie, z którym "właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą". Co istotne, roszczenia właściciela o wydanie lokalu nie ulegają przedawnieniu.

Pozew o eksmisję należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 200 zł. Bardzo istotnym jest, aby w treści pozwu określić zarówno lokal, którego opróżnienia się domagamy, jak również wskazać wszystkie osoby, które ten lokal mają opuścić (pozwanych). Koniecznie musimy również wskazać wartość przedmiotu sporu, która uzależniona jest od wysokości czynszu najmu oraz rodzaju zawartej umowy. Nie mniej istotną jest sama treść uzasadnienia pozwu, z której między innymi powinno wynikać, że:

• jesteśmy właścicielami przedmiotowego lokalu (należy załączyć dokumenty to potwierdzające),

• osoba zamieszkująca lokal zajmuje go bez tytułu prawnego (należy załączyć dokument potwierdzający wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do zapłaty zaległego czynszu itp., wraz z potwierdzeniami ich nadania oraz odbioru).

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż właściciel lokalu nie jest jedyną osobą, która może złożyć pozew o eksmisję. Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

W przypadku pozwu o eksmisję złożonego przez osobę niebędącą właścicielem lokalu eksmisja może zostać orzeczona w przypadku rażąco nagannego zachowania najemcy, które uniemożliwia wspólne z nim zamieszkiwanie innym lokatorom (z tego samego powodu eksmisji z lokalu może domagać się również małżonek, w stosunku do drugiego małżonka wspólnie zajmującego z nim lokal mieszkalny).

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do uzyskania lokalu socjalnego, jeżeli zachodzą ku temu przesłanki. W przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego, sąd wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu socjalnego do czasu przedstawienia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wyroku nakazującego opróżnienie lokalu nie można wykonać w okresie od 1 listopada do dnia 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego miałoby nastąpić przekwaterowanie.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku o eksmisję kolejnym etapem będzie przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego, które prowadzi komornik po otrzymaniu od nas odpowiedniego wniosku wraz z tytułem wykonawczym.

Komornik w pierwszej kolejności wezwie osobę zajmującą lokal do jego dobrowolnego opróżnienia w wyznaczonym terminie, w przypadku bezskutecznego upływu terminu podejmie dalsze czynności egzekucyjne. W przypadku, gdy z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie osobę zajmującą lokal do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego osobie tej przysługuje tytuł prawny. Jeżeli nie ma takiego miejsca, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie – okres ten nie może jednak trwać dłużej niż 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie osobę zajmującą lokal do noclegowni bądź schroniska. Komornik nie może się wstrzymać z wykonaniem wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jeżeli właściciel lokalu, osoba podlegająca eksmisji lub osoba trzecia wskaże pomieszczenie tymczasowe.

Jak więc widać, procedura usunięcia z lokalu osoby zajmującej go bez tytułu prawnego jest pracochłonna i długotrwała, dlatego też, jak już zostało wskazane w poprzednim artykule, najlepszym sposobem zabezpieczenia się przed podobnymi sytuacjami jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.