Umowa przedwstępna - sposób na odsunięcie transkacji

Planując transakcje wiążące się ze znacznym zaangażowaniem finansowym, konieczne, bądź też zwyczajnie wskazane, niejednokrotnie okazuje się być odsunięcie finalnej umowy w czasie.

Zdarzyć się bowiem może przykładowo, iż zamierzając nabyć nieruchomość w danej chwili nie dysponujemy środkami finansowymi pozwalającymi nam na jej zakup, a jednocześnie zakładamy, iż jesteśmy w stanie je zgromadzić w określonym czasie. Z drugiej strony może zdarzyć się, iż upatrzona przez nas nieruchomość obciążona jest prawem (przykładowo służebnością na rzecz nieruchomości sąsiedniej lub określonej osoby), które czyni ją mniej atrakcyjną, a które wedle oświadczeń zbywcy zostanie niebawem wykreślone. W takich przypadkach warto jest poprzedzić finalną umowę sprzedaży tak zwaną umową przedwstępną.

Umowa przedwstępna jest instrumentem prawnym przewidzianym przez kodeks cywilny, którym strony mogą posłużyć się w fazie przygotowywania finalnego kontraktu. Instytucja umowy przedwstępnej jest wykorzystywana zwłaszcza w tych przypadkach, w których strony nie chcą lub też z różnych przyczyn nie mogą – w chwili zawierania umowy przedwstępnej – zawrzeć umowy przyrzeczonej. Zawierając umowę przedwstępną zamierzają one jednak zagwarantować sobie zawarcie umowy, o ustalonej wspólnie treści, w przyszłości. Jak już wspomniano, odsuwanie umowy przyrzeczonej w czasie spowodowane może być różnymi względami, takimi przykładowo jak obecna sytuacja finansowa, obciążenia istniejące na nieruchomości, oczekiwanie na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego lub na pozwolenie na budowę dla danej nieruchomości. Przyczyny posłużenia się instytucją umowy przedwstępnej mogą być różne (zawarcie umowy definitywnej jest w danej chwili niemożliwe prawnie albo niedogodne dla stron, np. z przyczyn ekonomicznych), ale inne niż brak konsensusu co do istotnych postanowień umowy finalnej – te bowiem muszą zostać przez strony zaakceptowane już na etapie umowy przedwstępnej.

Zgodnie z przepisem art. 389 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna jest umową, na podstawie której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy zwanej umową przyrzeczoną. Jak widać ustawodawca daje nam możliwość ukształtowania umowy przedwstępnej zarówno jako umowy jednostronnie zobowiązującej, jak również dwustronnie zobowiązującej. W sytuacji, gdy zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej jako umowy jednostronnie zobowiązującej, zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej zaciąga tylko jedna strona, co oznacza, że uprawnienie do żądania zawarcia takiej umowy przysługuje wyłącznie drugiej stronie kontraktu. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej. W takim stanie faktycznym uprawnienie do żądania zawarcia finalnej umowy przyrzeczonej w kształcie określonym w umowie przedwstępnej, przysługiwało bowiem będzie każdej ze stron względem drugiej strony.

Jak wspomniano powyżej, umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, określając jej istotne postanowienia. Co zatem należy do istotnych postanowień umowy przedwstępnej, jaki kształt należy jej nadać, by spełniała ona wymogi dla tej umowy przewidziane? Kwestia ta jest o tyle istotna, że umowa niespełniająca wymagań przewidzianych dla umowy przedwstępnej jest zgodnie z obowiązującym orzecznictwem nieważna. Obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się do określenia przez strony kontraktu tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej. Są to tak zwane konieczne składniki umowy, jak oznaczenie:

– rodzaju umowy, która ma zostać zawarta (przykładowo – umowa sprzedaży)
– przedmiotu umowy (czyli przykładowo oznaczenie nieruchomości, którą zamierzamy nabyć) oraz
– wynagrodzenia/ceny bądź podstaw do ich ustalenia.

W umowie przedwstępnej możemy również (aczkolwiek nie musimy) określić termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została tak skonstruowana, iż obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, każda z nich może wyznaczyć termin zawarcia umowy finalnej. Co w przypadku, gdy każda ze stron wyznaczy inny termin? Wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy jednak pamiętać, iż jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, po tym okresie nie będzie można żądać już jej zawarcia.

Umowa przedwstępna, poza obligatoryjnym określeniem istotnych postanowień umownych i fakultatywnego oznaczenia terminu jej zawarcia, może regulować inne jeszcze kwestie i zawierać dodatkowe postanowienia, takie jak np. zadatek, warunek, umowne prawo odstąpienia, czy kara umowna.

Jednym z częstszych pytań stawianych przez osoby rozważające zawarcie umowy przedwstępnej jest kwestia, jaką formę powinna przybrać taka umowa, szczególnie w przypadku, gdy jej przedmiotem ma być sprzedaż nieruchomości. Dobra wiadomość – szczególnie dla osób przebywających za granicą – jest taka, iż umowa przedwstępna może zostać skutecznie zawarta w zwykłej formie pisemnej. Co z kolei oznacza, iż pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy również może zostać udzielone w zwykłej formie pisemnej.

Jakie przełożenie znajduje to na interesy osób zamieszkujących za granicą, a zainteresowanych zakupem lub sprzedażą nieruchomości położonej w Polsce? Otóż mogą oni, bez konieczności sporządzania pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego przed konsulem lub przyjazdu do kraju, udzielić w pilnym trybie zaufanej osobie lub profesjonalnemu pełnomocnikowi pełnomocnictwa w zwykłej formie pisemnej do zawarcia w ich imieniu umowy przedwstępnej na warunkach określonych w pełnomocnictwie. Niekiedy bowiem względy ekonomiczne zmuszają nas do szybkiego podejmowania konkretnych działań.

W sytuacji, gdy nie nagli nas czas, a zdecydowani jesteśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej na warunkach ustalonych z drugą stroną transakcji, warto jest jednak by umowa przedwstępna przybrała formę wymaganą dla umowy przyrzeczonej.

Jak bowiem wynika z przepisu art. 390 § 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w tym zwłaszcza wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Co oznacza, iż jeżeli przykładowo strony umowy przedwstępnej ustaliły w niej istotne postanowienia tzw. umowy finalnej przeniesienia własności nieruchomości i umowa ta została zawarta w formie notarialnej, to strony mogą skutecznie dochodzić sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie notarialnej stwarza bowiem roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży oraz o przeniesienie własności rzeczy będącej jej przedmiotem.

W przypadku, gdyby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchylała się od jej zawarcia, druga strona mogłaby wówczas żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej – chyba że strony w umowie przedwstępnej odmiennie określiłyby zakres takiego odszkodowania.