Darowizna przez Atlantyk

Różne mogą być powody przekazania części naszego majątku bliskiej osobie bez konieczności zapłacenia za nią odpowiedniej ceny. Niekiedy spowodowane jest to chęcią rozdysponowania majątku między dziećmi, czasem jest to wynikiem innych "rozliczeń" między stronami, a czasem jest to podyktowane zwyczajną chęcią obdarowania najbliższych.

Kwestia wydaje się być mało skomplikowana w sytuacji, gdy przedmiotem darowizny są takie rzeczy, jak sprzęty elektroniczne, wyposażenie domu czy nawet samochód. Zawiłości mogą pojawić się w przypadku zamiaru uczynienia darowizny nieruchomości, szczególnie w sytuacji, gdy położona jest ona za granicą. Niepotrzebnie jednak problem ten wydaje się być dla wielu osób nie do przezwyciężenia. Co więcej – możliwym jest uczynienie darowizny nieruchomości położonej w Polsce bez konieczności opuszczania w tym celu Stanów Zjednoczonych. Należy się jednak do tego odpowiednio przygotować.

SPORZĄDŹ WŁAŚCIWY AKT NOTARIALNY Po pierwsze, powinniśmy pamiętać, iż umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Forma ta zastrzeżona została pod rygorem nieważności, co oznacza, iż sporządzenie jej w jakikolwiek inny sposób nie wywoła skutków prawnych. W tym miejscu należy podkreślić, iż umowa darowizny nieruchomości położonej w Polsce sporządzona przed amerykańskim notariuszem nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Niestety w temacie tym pokutuje nadal jakże mylne przekonanie wielu osób, iż notariusz posiada te same uprawnienia niezależnie od kraju. Niektórzy latami żyją w przekonaniu, iż na skutek wizyty u notariusza w Stanach Zjednoczonych stali się właścicielami nieruchomości położonych w Polsce, poprzez darowiznę poczynioną przez dziadków bądź rodziców. Rozczarowanie jest wielkie, gdy w końcu dowiadują się oni, iż nie mają żadnych praw względem takowej nieruchomości.

Nie wdając się w szczegóły należy jednoznacznie powiedzieć, iż nie jest możliwym sporządzenie skutecznego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości położonej w Polsce przed amerykańskim notariuszem – dokument taki nie będzie bowiem czynił zadość wymogowi zachowania formy aktu notarialnego, co z kolei pociąga za sobą nieważność czynności.

OBOWIĄZKI DARCZYŃCÓW I OBDAROWANYCH

Elementami, które muszą znaleźć się w umowie darowizny nieruchomości są:

Oświadczenie darczyńcy zobowiązującego się do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na rzecz obdarowanego, Oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Obowiązkiem darczyńcy jest wykonanie świadczenia, do którego zobowiązał się na mocy umowy darowizny, czyli do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na osobę obdarowanego. Do wypełnienia tego obowiązku dochodzi poprzez zawarcie umowy darowizny, gdyż samo oświadczenie woli stron rodzi skutek w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Przy czym oświadczenia obu stron mogą zostać złożone równocześnie albo oddzielnie. W braku jednoczesności składania przedmiotowych oświadczeń, darowizna będzie skuteczna z chwilą złożenia oświadczenia woli o odpowiedniej treści przez obdarowanego.

Ponadto darczyńca zobowiązany jest do wydania przedmiotowej nieruchomości obdarowanemu w terminie i miejscu oznaczonym w treści umowy (może to również nastąpić w momencie jej zawarcia). Wydanie nieruchomości wiąże się najczęściej z przekazaniem kluczy do ewentualnego domu lub mieszkania oraz przekazaniem odpowiedniej dokumentacji.

WARTO SIĘ PRZYGOTOWAĆ

Jak zatem skutecznie przenieść własność nieruchomości położonej w Polsce w formie darowizny? Oczywiście możemy osobiście udać się w tym celu do kraju i przed polskim notariuszem przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego nasze oświadczenie woli w przedmiocie darowizny oraz oświadczenie darczyńcy o jej przyjęciu. Z uwagi jednak na okoliczność, iż do przystąpienia do aktu niezbędne będą między innymi skrócone odpisy aktów urodzenia stron, numer Pesel obdarowanego, odpis z Ksiąg Wieczystych nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i budynków oraz dokument wskazujący na sposób nabycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, zasadnym jest rozpoczęcie przygotowań do aktu notarialnego, jeszcze przed przyjazdem do Polski, w przeciwnym wypadku nasz pobyt może się znacznie przedłużyć.

W niektórych przypadkach przyjazd do kraju nie jest jednak możliwy lub wiąże się ze zbyt wieloma trudnościami. W takiej sytuacji możemy skorzystać z konstrukcji prawnej pełnomocnika, która pozwala na zawarcie skutecznej umowy darowizny przed polskim notariuszem bez konieczności naszego przyjazdu do kraju. Co więcej osoba, która ma zostać przez nas obdarowana, również nie musi stawiać się osobiście w kancelarii notarialnej, w celu nabycia dóbr.

NOTARIALNE PEŁNOMOCNICTWO

Do zawarcia umowy darowizny przez pełnomocników konieczne jest jednak udzielenie prawidłowego pełnomocnictwa. W polskim prawie jako ogólna zasada obowiązuje tzw. forma pochodna pełnomocnictwa. Oznacza to, że pełnomocnictwo powinno być udzielone co najmniej w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności czynności, do dokonania której ono umocowuje. Oznacza to, iż skoro do przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, to pełnomocnictwo umocowujące do zawarcia umowy darowizny nieruchomości (w stosunku do każdej ze stron) również wymaga formy aktu notarialnego.

W tym celu należy zgłosić się do właściwego miejscowo polskiego konsulatu z wnioskiem o sporządzenie w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa do przyjęcia darowizny. Na mocy regulacji ustawy o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej obywatel polski przebywający za granicą może udzielić pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości przed konsulem Rzeczypospolitej Polskiej. Dokument taki będzie ważny w Polsce bez konieczności zaopatrywania go w klauzulę apostille. Uprawnienie do sporządzenia takiego pełnomocnictwa wynika z art. 19 wskazanej ustawy, na podstawie którego można również zawrzeć przed konsulem akt notarialny obejmujący umowę darowizny nieruchomości, jednak umowa taka wymagałaby uprzedniej zgody ministra sprawiedliwości udzielonej na wniosek ministra spraw zagranicznych – co z przyczyn obiektywnych wiązać się może z długim okresem oczekiwania. Zgodnie z kolei z dominującą wykładnią doktryny konsul może sporządzić akt notarialny zawierający pełnomocnictwo do zawarcia umowy darowizny, bez zgody ministra sprawiedliwości. Przyjmuje się bowiem, iż zgoda obu ministrów jest wymagana jedynie, gdy docelowa umowa darowizny ma zostać zawarta przed konsulem.

Niektórzy mają obawy, iż udzielając takiego pełnomocnictwa, narażają się na możliwość utraty majątku w przypadku nieuczciwości pełnomocnika. Jest to jednak kolejny mit, biorący się z historii osób, które udzieliły pełnomocnikowi upoważnienia do działania w zbyt szerokim zakresie. Przy udzielaniu pełnomocnictwa do zawarcia umowy darowizny należy bowiem pamiętać, by zakres upoważnienia obejmował jedynie możliwość przeniesienia własności określonej nieruchomości na rzecz określonej osoby. Przy tak sformułowanym pełnomocnictwie nie ma możliwości, by nasz pełnomocnik w jakikolwiek sposób sprzeniewierzył nasz majątek, w związku z czym nie powinniśmy obawiać się udzielania pełnomocnictwa o takiej treści nawet osobom trzecim. Do kwestii pełnomocnictw do zawierania wszelakich umów powrócimy w najbliższym czasie, z kolei już w następnym artykule przedstawimy konsekwencje (również podatkowe) zawarcia umowy darowizny jak również możliwość do jej odwołania.