Co zrobić z gruntem podczas nieobecności w kraju: zamiast sprzedać – wydzierżaw

Zdarza się, iż osoby decydujące się na zorganizowanie swojego ośrodka życiowego w Stanach Zjednoczonych, pozostawiają w Polsce majątek w postaci nieruchomości gruntowych, które leżąc odłogiem w czasie nieobecności w kraju nie tylko nie przynoszą profitów, ale stanowią dla nich w istocie obciążenie finansowe.

W zależności bowiem od tego, czy grunty są naszą własnością, czy też przysługuje nam prawo użytkowania wieczystego tych nieruchomości zobowiązani jesteśmy do uiszczania naliczanych co roku - podatku od nieruchomości, a w przypadku użytkowania wieczystego dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Rozwiązaniem takiej sytuacji może okazać się sprzedaż nieruchomości. Jednakże mając na uwadze, iż wiele osób mieszkających latami za granicą decyduje się na powrót do Polski w latach emerytalnych, a niektórzy nie wykluczają takiego powrotu wcześniej, rozwiązanie polegające na sprzedaży nieruchomości nie zawsze okazuje się być najlepszym.

Co zatem zrobić by nie musieć ponosić latami kosztów związanych z opłatami publicznoprawnymi obciążającymi nieruchomość pozostawioną w kraju, a jednocześnie nie utracić możliwości korzystania z niej w przyszłości? Odpowiedzią okazać może się dzierżawa takiego gruntu. Dzierżawa jest umową, na podstawie której jedna jej strona (wydzierżawiający) udostępnia odpłatnie korzystanie z rzeczy drugiej stronie (dzierżawcy), przy czym osoba korzystająca z cudzej rzeczy - dzierżawca, uprawniona jest także do pobierania z niej pożytków. Z treści umowy dzierżawy wynika, że zasadniczym obowiązkiem dzierżawcy jest zapłata wydzierżawiającemu umówionego czynszu. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego polski kodeks cywilny nie przewiduje możliwości ukształtowania umowy dzierżawy w taki sposób, aby dzierżawca nie miał obowiązku uiszczania czynszu. Nie jest zatem dopuszczalne zastąpienie świadczenia w postaci czynszu innym świadczeniem – w ramach umowy dzierżawy. Czym innymi natomiast jest określenie czynszu dzierżawnego w części pożytków. Jest to rozwiązanie charakterystyczne dla umowy dzierżawy. Z jednej strony nawiązuje bowiem ono do stosunków feudalnych, dotyczących dzierżawy gruntów rolnych. Z drugiej strony może być uzasadnione ze względu na to, że z realizacją umów dzierżawy związane mogą być pewne elementy niepewności, których konsekwencją jest określone ryzyko gospodarcze. W wypadku oznaczenia wysokości czynszu w świadczeniach innych niż pieniądz, albo w części pożytków, ryzyko nieurodzaju i ryzyko wynikające ze zmiany cen obciąża każdą stronę umowy dzierżawy, a zatem jest ono "dzielone" między strony tego stosunku prawnego.

W praktyce czynsz dzierżawny jest określany jako świadczenie stałe, wyrażone w pieniądzu, albo jako (wyrażona w pieniądzu) równowartość części dochodów uzyskiwanych w naturze. Przy ustalaniu czynszu zwykle bierze się pod uwagę przede wszystkim interes dzierżawcy, który wyznacza kalkulacja, czy nakład pracy dzierżawcy i jego kapitału są dla niego opłacalne. W związku z tym nie występują jakiekolwiek ograniczenia w kształtowaniu minimalnej i maksymalnej stawki czynszu według reguł wolnego rynku (czyli zależnie od poziomu cen, towarów i usług).

Osoby obawiające się, iż ich nieruchomość zostanie w jakikolwiek sposób zniszczona tudzież ulegnie nieaprobowanym przez nas zmianom, w okresie oddania jej w dzierżawę powinny wiedzieć, iż ustawa nakłada na dzierżawcę obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i zabrania mu zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ograniczenie możliwości dowolnej zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy jest rozwiązaniem umożliwiającym zapewnienie ochrony interesów wydzierżawiającego. W interesie właściciela nieruchomości jest bowiem zarówno otrzymywanie czynszu (w szczególności na wypadek podjęcia przez dzierżawcę ryzykownej działalności gospodarczej), jak również zachowanie nieruchomości w stanie zapewniającym niepogorszenie się przedmiotu dzierżawy, jego zdolności produkcyjnych, czy usługowych oraz wartości handlowej po ustaniu tego stosunku prawnego. W wypadku dokonania przez dzierżawcę zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, bez zastrzeżonej zgody, wydzierżawiającemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym, co oznacza, iż wydzierżawiający nie jest wówczas zobowiązany do zachowania terminów wypowiedzenia.

Co więcej dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Takimi naprawami są naprawy związane z bieżącym, prawidłowym używaniem przedmiotu dzierżawy. Dokonywanie takich napraw nie jest uzależnione od zgody wydzierżawiającego. Naprawy niezbędne obejmują w szczególności doraźne, bieżące remonty. Przy określaniu zakresu napraw niezbędnych powinno się uwzględniać normalne zużycie, związane ze zwykłą prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy, a nie ponadstandardowe zużycie tego przedmiotu, powstałe w wyniku zaistnienia sytuacji nadzwyczajnych takich jak klęski żywiołowe, susza, pożar, huragan, które mogłoby uzasadniać poczynienie nakładów, a nie dokonanie napraw. W przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu należy pamiętać, iż właścicielowi przysługuje nie tylko możliwość przedterminowego rozwiązania umowy dzierżawy, ale również skorzystania z dobrodziejstwa regulacji ustawowej, zgodnie z którą rzeczy ruchome znajdujące się na wydzierżawianym gruncie objęte są ustawowym prawem zastawu.

Co więcej jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. Jak zatem widać okres naszej nieobecności w kraju nie oznacza, iż posiadane przez nas nieruchomości nie mogą przynosić wymiernych korzyści finansowych.